In acest articol vom analiza modalitatile de solutionare a cererilor avand ca obiect restituirea imobilelor preluate in mod abuziv.  De asemenea, vom aborda si caile de atac care pot fi exercitate impotriva deciziilor prin care sunt solutionate aceste cereri.

Mai jos vom defini termenii pe care ii vom folositi in prezentul articol:

Imobilele preluate in mod abuziv: imobilele (inclusiv terenurile agricole) preluate in mod abuziv de stat, de organizatiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum si cele preluate de stat in baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizitiilor;

Notificare/cerere: notificarea sau cererea formulata de catre o persoana cu privire la restituirea imobilului preluat in mod abuziv;

Entitatea investita de lege/enititate: autoritatea sau persoana juridica care este abilitata de lege sa solutioneze notificarea/cererea (de exemplu: primaria, ministerul, etc.);

Restituirea in natura: restituirea imobilului preluat in mod abuziv; in ceea ce priveste terenurile, reconstituirea dreptului de proprietate pe vechiul amplasament sau pe un alt amplasament;

Persoana indreptatita: persoana careia i-a fost recunoscut dreptul la restituire in natura sau, dupa caz, la masuri reparatorii.

1. Introducere

Prin adoptarea Legii nr. 165/2013 privind masurile pentru finalizarea procesului de restituire, in natura sau prin echivalent, a imobilelor preluate in mod abuziv in perioada regimului comunist in Romania (denumita in continuare „Legea nr. 165/2013”), legiuitorul roman a consacrat regula generala conform careia toate imobilele preluate in mod abuziv vor fi restituite, in principal, in natura.  Restituirea in natura se aplica in mod prioritar in fata oricarei alte masuri reparatorii.  In cazul in care imobilele nu pot fi restituite in natura, prin lege au fost reglementate doua masuri reparatorii: (i) compensarea cu alte bunuri oferite in echivalent in cazul imobilelor revendicate in baza Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (denumita in continuare “Legea nr. 10/2001”) si (ii) oferirea unei compensari prin puncte, masura care este aplicabila atat in cazul terenurilor agricole, cat si in cazul imobilelor revendicate in baza Legii nr. 10/2001, valoarea unui punct fiind de un leu.

In ce priveste ordinea de aplicare a masurilor reparatorii, compensarea cu alte bunuri se aplica prioritar fata de compensarea prin puncte.

De asenemea, legiuitorul a stabilit un set de principii care stau la baza acordarii masurilor prevazute de Legea nr. 165/2013:

1. principiul prevalentei restituirii in natura;
2. principiul echitatii;
3. principiul transparentei procesului de stabilire a masurilor reparatorii;
4. principiul mentinerii justului echilibru intre interesul particular al fostilor proprietari si interesul general al societatii.

Am decis sa mentionam aceste principii, intrucat, mai jos, vom arata ca, din punctul nostru de vedere, unele dintre acestea nu sunt respectate in practica.

In cele ce urmeaza, vom analiza modalitatile de solutionare a cererilor in functie de categoria imobilului solicitat.

2. Solutionarea cererilor avand ca obiect restituirea terenurilor agricole

In cazul terenurilor agricole, restituirea in natura se face prin reconstituirea dreptului de proprietate pe vechile amplasamente, daca acestea nu au fost atribuite legal altor persoane.

In situatia in care restituirea terenurilor agricole pe vechile amplasamente nu este posibila, se va atribui un teren pe un alt amplasament, in urmatoarea ordine:

1. pe terenurile din rezerva comisiei locale de fond funciar;
2. pe trenurile proprietate publica, trecute, in conditiile legii, in proprietatea privata a statului sau pe terenurile proprietate privata a statului, care au fost administrate pe raza unitatii administrativ-teritoriale de institute, de statiuni de cercetare ori de alte institutii publice;
3. pe terenurile proprietate publica, trecute, in conditiile legii, in proprietatea privata a statului sau pe terenurile proprietate privata a statului, care au fost administrate de institute, de statiuni de cercetare ori de institutii publice pe raza localitatilor invecinate, aflate in acelasi judet;
4. pe terenurile ocupate de izlazuri.

Persoanele indreptatite pot refuza terenul din rezerva comisiei locale de fond funciar sau din izlazul comunal, propus in vederea restituirii.  Dupa cum se poate observa, persoanele indreptatite pot refuza doar terenurile aflate in rezerva comisiei locale si din izlazurile comunale.  Legiuitorul a argumentat ca aceasta limitare se intemeiaza pe calitatea superioara a terenurilor aflate in celelalte categorii.

Punerea in posesie pe un alt amplasament se va face cu respectarea criteriului echivalentei de suprafata corespunzatoare terenului preluat in mod abuziv.

Solutionarea cererilor se face prin afisarea propunerile de stabilire a dreptului de proprietate in loc vizibil la sediul consiliului local.  Persoanele nemultumite de proprunerile de stabilire a dreptului de proprietate formulate de catre comisiile locale de fond funciar, pot face contestatie la comisia judeteana de fond funciar in termen de 10 zile de la afisare.  In cazul persoanelor care nu au domiciliul in localitatea respectiva, termenul in care poate fi depusa contestatia incepe sa curga de la data comunicarii instiintarii privind propunerea de stabilire a dreptului de proprietate.  Impotriva hotararii comsiei judetene, se poate face plangere la judecatorie in termen de 30 de zile de la comunicare.

In cazul in care dreptul de proprietatea nu poate fi reconstituit pe vechiul amplasament si nici nu poate fi atribuit un teren pe alt amaplasament, se va aplica masura reparatorie constand in compensarea prin puncte.  Nu vom analiza acum in ce consta compensarea prin puncte, intrucat aceasta masura reparatorie va fi tratata mai jos.  In esenta, in cadrul acestei masuri reparatorii terenul va fi evaluat conform grilei notariale din 2013, in considerea caracteristicilor tehnice ale imobilului si a categoriei de folosinta la data preluarii acestuia.  In urma evaluarii, imobilul va primi un numar de puncte, fiecare punct fiind echivalent cu un leu.

Update: evaluarea imobilului se poate face si conform grilei notariale din anul precedent emiterii deciziei de compensare. Aici pot fi gasite mai multe detalii.

In concluzie, in cazul terenurilor agricole, acestea vor fi restituite in natura fie prin reconstiruirea dreptului de proprietate pe vechiul amplasament, fie prin reconstituirea dreptului de proprietate pe un alt amplasament in ordinea prezentata mai sus.  Impotriva porpunerilor de stabilire a dreptului de proprietate fomulate de catre comisia locala de fond funciar, se poate depune contestatie la comisia judeteana de fond funciar.  Impotriva hotararii comisiei judetene de fond funciar prin care este solutionata contestatia, se poate depune plangere la judecatorie in termen de 30 de zile de la comunicare.  In situatia in care imobilul nu poate fi restituit in natura, se va acorda compensarea prin puncte.

3. Solutionarea notificarilor formulate in baza Legii nr. 10/2001 ificarilor formulate in baza Legii nr. 10/2001

In primul rand, trebuie sa mentionam ca notificarile formulate in baza Legii nr. 10/2001 nu privesc terenurile agricole, ci alte categorii de imobile (case, apartamente, terenuri situate in intravilanul localitatilor, etc.).  Astfel cum aratam si mai sus, aceste imobile trebuie restituite in natura.

In cazul in care acestea nu pot fi restituite in natura, entitatea investitata de lege va oferi peresoanelor indreptatite alte bunuri in compensare.  Bunurile care pot face obiectul acestei masuri reparatorii sunt terenurile, cu sau fara constructii, si constructiile finalizate sau nefinalizate.

Echivalenta valorica intre bunurile solicitate in baza Legii nr. 10/2001 si bunurile care se acorda in compensare se stabileste prin aplicarea grile notariale valabile la data intrarii in vigoare a Legii nr. 165/2013, adica conform grilei notariale din 2013.  In cazul constructiilor nefinalizate, valoarea se stabileste proportional cu stadiul de executie, stabilit prin raport de expertiza tehnica, intocmit de un expert autorizat.

Situatia bunurilor care pot fi acordate in compensare se afiseaza la sfarsitul fiecarei luni atat pe site-ul entitatii investite cu solutionarea notificarii (de exemplu, pe site-ul primariei), cat si la sediul acesteia.  Insa ce se intampla in situatia in care entitatea nu intocmeste lista sau intocmeste o lista in cuprinsul careia nu trece toate bunurile care pot fi oferite in compensare?

Prin Decizia nr. 12/2018 prin care a fost solutionat recursul in interesul legii, Inalta Curte de Casatie si Justitie a stabilit ca instanta de judecata poate sanctiona, deopotriva, neintocmirea listei sau intocmirea ei formala, cu mentiunea ca nu sunt bunuri disponibile.  De asemenea, instanta de judecata poate sanctiona caracterul lacunar al listei, in situatia in care aceasta contine doar bunuri neatractive ori disproportionate valoric.  In acest sens, Curtea a stabilit ca pot fi oferite si alte bunuri decat cele mentionate in lista, daca persoana indreptatita face dovada caracterului disponibil al acestora.

In situatia in care imobilul nu poate fi restituit in natura si nici alte bunuri nu pot fi oferite in compensare, se va aplica compensarea prin puncte.

Mentionam ca decizia prin care este solutionata notificarea poate fi atacata in instanta in termen de 30 de zile de la data comunicarii.  De exemplu, primaria solutionand o notificare, constata ca imobilul nu poate fi restituit in natura si nu se poate aplica compensarea prin alte bunuri, formuland in cuprinsul deciziei propunerea de a se acorda compensarea prin puncte.  Titularii notificarii sau mostenitorii acestora pot contesta in instanta aceasta decizie in termen de 30 de zile de la data comunicarii.

In concluzie, imobilele solicitate in baza Legii nr. 10/2001 se vor restitui in natura.  In cazul in care restituirea in natura nu este posibila, se vor acorda alte bunuri in compensare.  Daca nu exista alte bunuri care pot fi oferite in compensare, se va acorda masura compensarii prin puncte.  Persoanele care nu sunt de acord cu felul cum le-a fost solutionata notificarea, pot ataca in instanta decizia entitatii investite de lege in termen de 30 de zile de la comunicarea acesteia.

4. Compensarea prin puncte

Cererile de restituire care nu pot fi solutionate prin restituire in natura, se solutioneaza prin acordarea de masuri compensatorii sub forma de puncte.  Aceasta masura compensatorie se aplica atat in cazul terenurilor agricole, cat si in cazul imobilelor solicitate in baza Legii nr. 10/2001.

In vederea acordarii de masuri compensatorii pentru imobilele care nu pot fi restituite in natura, entitatile investite de lege transmit Comisiei Nationale pentru Compensarea Imobilelor (denumita in continuare „CNCI”) deciziile care contin propunerea de acordare a compensarii prin puncte.

Pentru a se acorda masura compensarii prin puncte, imobilul trebuie evaluat.  Evaluarea se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrarii in vigoare a Legii nr. 165/2013 (adica conform grilei notariale din 2013), in considerearea caracteristicilor tehnice ale imobilului si a categoriei de folositna la data preluarii acestuia, si se exprima in puncte.  Un punct are valoarea de un leu.

Grilele notariale pentru 2013 pot fi consultate aici:

http://www.anrp.gov.ro/comisia-nationala-pentru-compensarea-imobilelor/687-grilele-notariale-2013.html

In cazul validarii deciziei entitatii investite de lege, CNCI va emite o decizie de compensare prin puncte a imobilului preluat in mod abuziv.  Decizia de compensare se comunica persoanelor indreptatite in termen de 45 de zile de la data emiterii.

Sa avem in vedere urmatorul exemplu (pentru a urmari cu exactitate acest exemplu, va rugam sa accesati linkul de mai sus si sa deschideti grila notariala valabila pentru Arges): am formulat o notificare prin care revendicam un teren situat in intravilanul municipiului Curtea de Arges.  Terenul are o suprafata de 300 mp, este amplasat pe str. Alexandru Lahovari si este incadrat in categoria curti-constructii.

In primul rand, trebuie sa stabilim zona din care face parte terenul revendicat.  In acest sens, analizam situatia zonarii municipiului Curtea de Arges (pagina 269) si vedem ca strada Alexandru Lahovari face parte din zona A.  Dupa aceasta, trebuie sa analizam care sunt preturile terenurilor aflate in aceasta zona.  In acest sens, analizam tabelul de la pagina 255 si vedem ca terenurile intravilan situate in zona A si incadrate in categoria curti-constructii sunt evaluate la 70 lei per mp.  Rezulta ca 300 mp x 70 lei = 21,000 puncte.  Prin urmare, suntem indreptatiti la o despagubire in valoare de 21,000 puncte (21,000 lei).

In ce priveste regula conform careia imobilele trebuie evaluate prin aplicarea grilei notariale din 2013, aceasta a fost consacrata prin art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013.  Consideram ca acest text de lege este criticabil, intrucat acesta nu tine cont de fluctuatiile permanente care au loc pe piata imobiliara si in functie de care sunt stabilite preturile imobilelor.  In prezent, de exemplu, exista localitati in care valoarea imobilelor a crescut cu peste 20% fata de valoarea acestora din 2013.

Art. 26 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 a fost atacat de mai multe ori la Curtea Constitutionala, insa Curtea a statuat ca prevederile legale criticate sunt constitutionale, retinand, in esenta, ca statul dispune de o marja larga de apreciere in determinarea celor mai potrivite modalitati prin care sunt acordate despagubirile cuvenite persoanelor indreptatite ale caror imobile nu pot fi restituite in natura.

De asemenea, in cuprinsul deciziilor prin care a constatat constitutionalitatea dispozitiilor art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013, Curtea Constitutionala a aratat ca masurile de despagubire trebuie sa fie adecvate, rezonabile si sa asigure un just echilibru intre interesul individual (adica al persoanelor care au formulat cereri/notificari) si cel general (al societatii).  In continuare, Curtea Constitutionala arata ca inclusiv in situatia in care aceasta norma legala genereaza, in concret, o diminuare a valorii totale a despagubirilor obtinute de catre persoanele indreptatite, aceasta este o masura proportionala cu scopul legitim urmarit, care consta in mentinerea echilibrului bugetar.

Cu alte cuvinte, Curtea Constitutionala sustine ca si in situatia in care prin aplicarea grilei notariale din 2013 se ajunge la diminuarea valorii totale a imobilelor, aceasta masura este necesara, intrucat prin aceasta se protejeaza un interes general care consta in mentinerea echilibrului bugetar.

Nu suntem de acord cu rationamentul Curtii Constitutionale, intrucat protejarea interesului general se asigura prin esalonarea platii despagubirilor.  In prezent, conform dispozitiilor Legii nr. 165/2013, persoanele indreptatite carora li s-a aplicat masura compensarii prin puncte, nu vor putea incasa valoarea despagubirilor printr-o singura plata.  Astfel, in termen de 3 ani de la emiterea deciziei de compensare, detinatorul de puncte poate solicita valorificarea acestora in numerar.  Cererea de valorificare se va depune la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor care, la randul sau, va emite pe parcursul a 5 ani consecutivi titluri de plata in transe anuale egale in limita valorii stabilite prin decizia de compensare.  Cuantumul unei transe nu poate fi mai mic de 20,000 lei, cu conditia ca suma astfel acordata sa nu depaseasca totalul despagubirilor stabilite.

Prin urmare, esalonarea platii despagubirilor asigura o protectie suficienta a interesului general (care consta in mentinerea echilibrului bugetar), intrucat statul cunoaste sumele pe care trebuie sa le plateasca anual sub forma de despagubiri si, in functie de cuantumul acestora, le poate include in proiectul de buget pentru anul respectiv.  Consideram ca aceasta modalitate de plata a despagubirilor reprezinta o masura adecvata, rezonabila si asigura un just echilibru intre interesul individual si cel general.

Cu alte cuvinte, faptul ca persoanele nu pot incasa despagubirile printr-o singura plata si trebuie sa incaseze aceste sume sub forma de transe anuale reprezinta o masura proportionala in raport de scopul legitim urmarit – mentinerea echilibrului bugetar.  Prin aceasta se asigura si respectarea unuia dintre principiile enuntate la inceputul acestui articol care consta in mentinerii justului echilibru intre interesul particular al fostilor proprietari si interesul general al societatii.

Mai mult decat atat, unul dintre motivele pentru care restituirea in natura a imobilelor reprezinta regula generala si se aplica prioritar fata de orice alta masura reparatorie consta in faptul ca masura restituirii reprezinta o solutie viabila si sustenabila din punct de vedere economic, fiind, in mod evident, mai putin costisitioare pentru bugetul de stat.

Insa, conform Legii nr. 165/2013 si interpretarii Curtii Costitutionale, persoanele indreptatite, pe langa faptul ca trebuie sa incaseze despagubirile sub forma de transe anuale, acestea mai trebuie sa suporte si diminuarea valorii imobilelor.  Cumulul acetor masuri, din punctul nostru de vedere, incalca principiul proportionalitatii ce trebuie sa existe intre interesul individual si interesul general.  Prin urmare, consideram ca in aceste conditii compensarea prin puncte nu asigura un echilibru just intre interesul particular si interesul general al societatii.

De asemenea, trebuie sa mentionam ca persoanele au depus cererile de restituire a imobilelor inca in anii ’90, inceputul anilor 2000.  Pe parcursul mai multor ani aceste cereri au ramas nesolutionate, intrucat statul nu a putut crea un sistem eficient care sa asigure restituirea imobilelor intr-un termen rezonabil.  In toata aceasta perioada, aceste persoane, practic, au fost lipsite de un activ din patrimoniul lor (si anume imobilul) de care au fost deposedate in mod abuziv.

Din cauza lipsei unui sistem eficient de solutionare in termen rezonabil a notificarilor, in toti acesti ani, persoanele au fost lipsite de beneficiul imobilelor revendicate, respectiv daca imobilele erau restituite in termen rezonabil, persoanele puteau sa investeasca in aceste imobile, sa le vanda sau inchirieze, sau sa dispuna in orice alt mod de acestea.

Mai mult decat atat, inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 165/2013, imobilele care nu puteau fi restituite in natura, erau evaluate la valoarea de piata.  In prezent, doar persoanele care beneficiaza de masura restituirii in natura se pot bucura de valoarea reala a imobilelor, intrucat imobilele intra in patrimoniile lor la valoarea de piata.  In schimb persoanele carora li se aplica alte masuri reparatorii – compensarea prin alte bunuri sau compensarea prin puncte – nu primesc despagubiri corespunzator valorii reale a imobilelor revendicate, intrucat aceste imobile sunt evaluate conform grilei notariale din 2013.  Aceasta limitare legala este in defavoarea acestor persoane, intrucat, astfel cum mentionam si mai sus, exista localitati in care valoarea imobilelor a crescut cu peste 20% fata de valoarea pe care acestea o aveau in 2013.

Avand in vedere cele de mai sus, ne intrebam daca in cazul acestor persoane mai este respectat principiul echitatii care sta la baza masurilor reglementate prin Legea nr. 165/2013.

Nu in ultimul rand, mentionam ca decizia de compensare emisa de catre CNCI poate fi atacata in instanta de judecata in termen de 30 de zile de la comunicarea acesteia.

In concluzie, in situatia in care imobilele preluate in mod abuziv nu pot fi restituite in natura, entitatea investita de lege va emite o decizie prin care va propune masura compensarii prin puncte.  Aceasta decizie va fi trimisa catre CNCI.  In acest caz, imobilul va fi evaluat conform grilei notariale din 2013, in considerarea caracteristicilor tehnice ale acestuia si a categoriei de folosinta la data preluarii.  In cazul in care decizia entitatii va fi validata de catre CNCI, aceasta din urma va emite o decizie de compensare.  Persoanle care nu sunt de acord cu valoarea punctelor acordare prin decizia de compensare, o pot ataca in instante de judecata in termen de 30 de zile de la data comunicarii.